Norma
L. 392/1978 — Locazione di immobili urbani
Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Fonte ufficiale
- Stato
- vigente
- Testo consolidato dal
- 30 luglio 1978
- Pubblicata in G.U.
- 29 luglio 1978
- Ultimo controllo
- 28 settembre 2026
- Licenza
- CC BY 4.0
- Versioni disponibili
- 32, dal 30 luglio 1978 — la cronologia è dentro ogni articolo
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- L. 431/1998 — Locazioni abitative
- D.L. 571/1994
- L. 673/1994
- D.L. 9/1992
- L. 217/1992
- L. 477/1992
- L. 353/1990
- D.L. 12/1985
- L. 118/1985
- L. 377/1984
- D.L. 9/1982
- L. 94/1982
- D.L. 21/1979
- L. 93/1979
- L. 87/1953
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Indice
- (Durata della locazione)La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non puo' essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno …
- (Disciplina della sublocazione)Il conduttore non puo' sublocare totalmente l'immobile, ne' puo' cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto co…
- (Rinnovazione tacita)Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con …
- (Recesso del conduttore)E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al…
- (Inadempimento del conduttore)Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato paga…
- (Successione nel contratto)In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. 1…
- (Clausola di scioglimento in caso di alienazione)E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.…
- (Spese di registrazione)Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.…
- (Oneri accessori)Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria …
- (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini)Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative…
- (Deposito cauzionale)Il deposito cauzionale non puo' essere superiore a tre mensilita' del canone. Esso e' produttivo di interessi legali che debbono essere corr…
- (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione)Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non puo' superare il 3,85 per cento del valore locativo de…
- (Superficie convenzionale)La superficie convenzionale e' data dalla somma dei seguenti elementi: a) l'intera superficie dell'unita' immobiliare; b) il 50 per cento de…
- (Costo base)Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione e' stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, e' fissato in: a) L. 250.00…
- (Coefficienti correttivi del costo base)I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, d…
- (Tipologia)In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a) 2,00 per le …
- (Classe demografica dei comuni)In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore…
- (Ubicazione)In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio …
- (Livello di piano)In relazione al livello di piano, limitatamente alle unita' immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si a…
- VetustaIn relazione alla vetusta' si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione …
- (Stato di conservazione e manutenzione)In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 se lo stato e' normale; …
- (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975)Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato…
- (Riparazioni straordinarie)Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggi…
- (Aggiornamento del canone)Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 e' aggiornato ogni anno in m…
- (Adeguamento del canone)Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento …
- (Ambito di applicazione)Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate pur soddisfare esigenze abitative di natura transitori…
- (Durata della locazione)La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non puo' essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle a…
- (Rinnovazione del contratto)Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attivita' indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si ri…
- (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza)Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente e' consentito al locatore ove egli intenda: a…
- (Procedura per il rilascio)Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale e' richiesta la disponibilita' ovvero quand…
- (Sanzioni)Il locatore che abbia ottenuto la disponibilita' dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'articolo 29 e che, nel termine di sei mesi d…
- (Aggiornamento del canone)Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del pote…
- (Canone delle locazioni stagionali)Il canone delle locazioni stagionali puo' essere aggiornato con le modalita' di cui all'articolo 32.…
- (Indennita' per la perdita dell'avviamento)In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempi…
- (Limiti)Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizza…
- (Sublocazione e cessione del contratto di locazione)Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme cedut…
- (Successione nel contratto)In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di dat…
- (Diritto di prelazione)Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificat…
- (Diritto di riscatto)Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello r…
- (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offer…
- (Norme applicabili)Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e …
- (Destinazione degli immobili a particolari attivita')I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attivita' ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonche' …
- Art. 43ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- Art. 44ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- (Ricorso al giudice)COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 COMMA ABROGATO DALLA L. 30 LUGLIO 1984, N. 399. COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBR…
- Art. 46ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- Art. 47ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18)19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificat…
- Art. 48ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- Art. 49ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- Art. 50ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- Art. 51ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353). (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modific…
- Art. 52ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- Art. 53ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) 19 --------------- AGGIORNAMENTO (18) La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modifica…
- (Clausola compromissoria)E' nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri.…
- (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)La morosita' del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 puo' essere sanata in sede giudiziale per non piu' …
- (Modalita' per il rilascio)Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate…
- Art. 57ARTICOLO ABROGATO DAL D.LGS. 1 AGOSTO 2025, N. 123, COME MODIFICATO DAL D.L. 31 DICEMBRE 2025, N. 200…
- (Durata dei contratti in corso soggetti a proroga)I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente…
- (Recesso del locatore)Nei casi di cui all'articolo precedente il locatore puo' recedere in ogni momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante…
- (Ripristino del rapporto e risarcimento del danno)Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in conseguenza dell'esercizio da parte del locatore del diritto di recesso, perde eff…
- (Acquirente dell'immobile locato)La facolta' di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell'articolo 59 non puo' essere esercitata da chi ha acquistato l'immobile per atto tra …
- (Canone dei contratti soggetti a proroga)Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti previsti nell'articolo 58 dall'inizio del sesto anno a decorrere dalla entrat…
- (Aggiornamento del canone dei contratti in corso soggetti a proroga)Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti nell'art…
- (Particolari contratti soggetti a proroga)Ai contratti di locazione di cui all'articolo 26, comma primo, lettera d) e comma secondo, soggetti a proroga secondo la legislazione vigent…
- (Contratti in corso non soggetti a proroga)Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non sogg…
- (Oneri accessori conglobati nel canone)Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere comput…
- (Contratti in corso soggetti a proroga)I contratti di locazione di cui all'articolo 27 in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo…
- (Aumenti del canone)Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri…
- (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennita' per l'avviamento commerciale)Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, di cui agli articoli 67 e 71 della presente legge, il…
- (Immobili destinati a particolari attivita' soggetti a proroga)Ai contratti di locazione di cui all'articolo 42 si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68.…
- (Contratti in corso non soggetti a proroga)Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche ai contratti in corso al momento dell'entrata in vigore della presen…
- (Mutamento della destinazione)I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da quello preesistente di abitazione non possono prevede, per un periodo …
- (Norme applicabili)Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e, ferme restando le scadenze convenzionali, nell'articolo 71 il locatore puo' recedere in ba…
- (Rinvio)Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II del presente titolo.…
- (Istituzione del fondo sociale)Presso il Ministero del tesoro e' istituito un fondo sociale per l'integrazione dei canoni di locazione per i conduttori meno abbienti. Tale…
- (Ripartizione del fondo)Le regioni, con provvedimento del consiglio regionale, decidono entro un mese dalla ripartizione dei fondi, le modalita' di distribuzione tr…
- (Integrazione del canone)L'integrazione del canone di locazione consistera' nella corresponsione di un contributo annuo non superiore all'80% per cento dell'aumento …
- (Copertura finanziaria)La spesa di lire 240 miliardi derivante dall'applicazione del presente titolo sara' iscritta nello stato di previsione della spesa del Minis…
- (Patti contrari alla legge)con spiegazioneE' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello…
- (Uso diverso da quello pattuito)Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore puo' chiedere la risoluzione del contratto entro tre …
- (Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale)Le variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall'ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Uf…
- (Giudizi in corso)Ai giudizi in corso al momento dell'entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le leggi precedenti.…
- Art. 83ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 9 DICEMBRE 1998, N. 431.…
- (Abrogazione)Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge.…
- (Entrata in vigore)La presente legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.…